Documentatiile de urbanism sunt de fapt studii detaliate ale caracteristicilor functionale, juridice, edilitare, geografice, economice, sociale si culturale, dar mai ales al impactului pe care aceste elemente il au asupra fondului construit.
Planul Urbanistic Zonal (PUZ) este o documentatie de urbanism ce reglementeaza o zona.
CAND ESTE NECESAR ELABORAREA UNUI PLAN URBANISTIC ZONAL ?
Cand functiunea dorita de beneficiar nu se incadreaza in prevederile Regulamentului Local de Urbanism si Planul Urbanistic General; astfel ca prin PUZ se pot modifica :
- Retragerile faţă de limitele proprietăţii;
- Procentul de ocupare al terenului – POT;
- Coeficientul de utilizare al terenului – CUT;
- Aliniamentul viitoarei construcţii faţă de parcelele învecinate;
- Regimul de înălţime;
- Înălţimea maxim admisă şi înălţimea la cornişa viitoarei construcţii;
- Scoaterea din extravilan şi introducerea în intravilan, ş.a.;
- Delimitarea şi ocrotirea fondului arhitectural-urbanistic (în cazul în care există in zona vizată);
- Micşorarea sau chiar eliminarea unor posibile riscuri naturale sau provocate de om;
- Obiectivele destinate utilităţii public;
- Protecţia mediului;
- Măsurile permise şi restricţiile din Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aferent.
CARE ESTE DIFERENTA INTRE PLANUL URBANISTIC ZONAL (PUZ) si PLANUL URBANISTIC DE DETALIU (PUD)?
Planul urbanistic de detaliu (PUD) este documentația de urbanism cu care se întâlnesc cel mai des persoanele private interesate de construirea unei clădiri. Obținerea unei autorizații de construire depinde de modul în care proiectul propus se încadrează sau nu în prevederile planului urbanistic general (PUG) al orașului, precum și de existența în PUG a unei reglementari suficient de detaliate pentru parcela în cauză, care să permită direct emiterea unei autorizații de construire.
În situația în care se dorește derogarea de la condițiile de construire stabilite prin PUG, sau detalierea acestora în cazul în care prevederile PUG sunt insuficiente pentru emiterea directă a unei autorizații de construire, în primul rând trebuie să se stabilească procedura corectă pentru aprobarea modificării sau respectiv a detalierii dorite.
Concret, regula stabilită de Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul este că derogarea de la parametrii urbanistici stabiliți prin PUG se poate face doar prin documentații de tip PUZ (plan urbanistic zonal), în timp ce un PUD poate doar să detalieze prevederile din documentațiile de rang superior (PUG, și, dacă există în zona respectivă, PUZ).
CINE ELABOREAZA PUZ ?
Planul urbanistic zonal se intocmeste de catre un arhitect cu drept de semnatura sau un arhitect urbanist, inscrisi in Registrul Urbanistilor din Romania (R.U.R.) si serveste la modificarea tuturor parametrilor de utilizare a terenului si care hotarasc aspectul si dimensiunile viitoarei constructii
CONTINUTUL CADRU PUZ cuprinde reglementări specifice detaliate pentru zona studiată, conform prevederilor legii, structurate în studii de fundamentare, PUZ (piese scrise și desenate), acorduri si avize.
Studiile de fundamentare se elaborează pe domenii, pentru probleme ce necesită analize detaliate de specialitate și ale căror concluzii intervin hotărâtor în enunțarea reglementărilor privind zona ce face obiectul PUZ. Rezultatele și concluziile acestor studii vor fi interrelaționate cu propunerile de amenajare și dezvoltare urbanistică a zonei și vor fi concretizate în reglementările din PUZ și în regulamentul acestuia. Studiile de fundamentare trebuie să prezinte date și concluzii actuale, fiind necesar ca data realizării lor să fie recentă (max. 2 ani).
In functie de caracteristicile zonei studiate, studiile de fundamentare pot fi:
- Aducerea la zi a suportului topografic/cadastral (obligatoriu în toate categoriile)
- Condiții geotehnice și hidrogeotehnice (obligatoriu în toate categoriile)
- Relația zonă – oraș/comună
- Conformări spațial-volumetric
- Caracteristicile țesutului urban
- Evaluarea impactului asupra mediului (obligatoriu în toate categoriile)
- Organizarea circulației și transporturilor (după caz, pentru zone cu suprafață mare și pentru probleme specifice complexe)
- Delimitarea zonelor construite protejate (după caz, pentru zone ce includ valori de patrimoniu)
- Potențialul balnear și turistic (după caz, pentru zonele ce includ un asemenea potențial)
CARE SUNT ETAPELE DE ELABORARE A PUZ ?
Procesul elaborării PUZ, de la iniţiere până la aprobare, implică parcurgerea unor etape, astfel:
- Iniţierea elaborării PUZ aparţine de regulă, colectivităţii locale, prin consiliul său, pe baza programului de dezvoltare urbanistică a localităţii – iniţiat şi aprobat de consiliul local. Iniţierea elaborării poate aparţine şi unor persoane fizice sau juridice interesate în realizarea unor obiective pe teritoriul zonei.
- Informarea populaţiei asupra intenţiei de elaborare a PUZ pentru teritoriul zonei se face prin grija iniţiatorului. Intenţia elaborării PUZ, precum şi scopul elaborării, acestuia, se aduc la cunoştinţa populaţiei, prin afişarea informaţiilor, publicarea în presa sau difuzarea lor prin alte mijloace de comunicare în masă
- Desemnarea elaboratorului pentru PUZ se poate face prin selecţie sau prin licitaţie
Prin desemnarea prin selecţie, elaborarea PUZ este încredinţată unităţii alese dintr-un număr minim de trei oferte prealabile. Principalele criterii pentru desemnarea unităţii selectate sunt în ordinea importanţei capabilitatea, experienţa în domeniu şi oferta financiară
În cazul PUZ-urilor pentru zone de complexitate deosebită, a căror valoare de elaborare depăşeşte plafonul legal stabilit prin acte normative, încredinţarea elaborării se face prin licitaţie, urmând procedura în vigoare.
- Comanda pentru elaborarea PUZ este emisă de către iniţiatorul lucrării către elaboratorul desemnat prin selecţie sau licitaţie.
- Tema-program pentru PUZ se întocmeşte de către emitentul comenzii, sau de către acesta împreună cu elaboratorul. Aceasta trebuie să evidenţieze principalele probleme care trebuie soluţionate prin documentaţie. În cazul lipsei temei-program PUZ se va elabora pe baza conţinutului prezentelor reglementări tehnice.
- Tarifarea lucrării reprezintă însumarea evaluării fizice şi financiare a doua categorii de operaţiuni
– operaţiuni cuprinse în Metodologia de calcul a onorariilor şi preţurilor pentru proiectarea investiţiilor şi studiilor în domeniul urbanismului şi amenajării teritoriului, aprobat prin Ordinul MLPAT nr. 11/N/06.1994 (de regulă PUZ şi documentaţii pentru avize/acorduri);
– operaţiuni care nu sunt cuprinse în normele metodologice şi care vor fi evaluate pe baza normelor interne ale unităţii elaboratoare (de regulă studii de fundamentare). Ambele categorii de operaţiuni se exprimă în număr de ore medii convenţionale, transformate în lei pe baza tarifului orar aprobat al unităţii elaboratoare.
- Contractul se întocmeşte de elaborator, pe baza comenzii emitentului şi conţine obligaţiile părţilor semnatare în elaborarea şi recepţionarea PUZ. Se evidenţiază termenele şi valorile fazelor decontabile, clauze contractuale.
După semnarea contractului, elaboratorul PUZ poate încheia, la rândul lui, subcontracte de elaborare cu alte unităţi de proiectare, sau cu persoane fizice specializate în domeniu
- Sursele documentare sunt deosebit de importante în elaborarea PUZ. Este necesară culegerea şi interpretarea unui volum mare de informaţii din diverse domenii cum sunt:
– prevederi (preluate din documentaţii de urbanism aprobate) sau propuneri (preluate din planurile urbanistice generale în fază de proiect).
– studii de fundamentare a unor reglementări de bază enunţate în cadrul PUZ, elaborate anterior sau concomitent cu acesta,
– proiecte de investiţii aprobate ce intervin hotărâtor în dezvoltarea zonei, elaborate anterior planurilor urbanistice;
– planuri urbanistice de detaliu, aprobate anterior elaborării PUZ;
– evidenţe statistice privind evoluţia populaţiei, activităţilor economice, instituţiile publice şi de interes general, echiparea edilitară etc.
– anchete şi observaţii locale informaţii privind opţiunile populaţiei.
– date, informaţii şi proiecte aflate în gestiunea unor instituţii şi institute centrale, precum şi în gestionarea unităţilor descentralizate ale statului,
– studii de marcheting urban.
Pentru obţinerea informaţiilor care nu se află în banca de date a beneficiarului sau a elaboratorului se pot încheia contracte (contra cost) sau convenţii (schimb de date) cu persoanele fizice sau juridice care le deţin.
- Studiile de fundamentare se elaborează pe domenii, pentru probleme ce necesită analize detaliate de specialitate şi ale căror concluzii intervin hotărâtor în enunţarea reglementărilor privind zona ce face obiectul PUZ.
Elaboratorul PUZ alege, împreună cu beneficiarul, studiile de fundamentare care trebuie realizate. Numărul şi amploarea acestora depinde de mărimea şi complexitatea zonei, de problemele specifice ale acesteia, precum şi de existenţa unor studii de fundamentare anterioare, care necesită actualizări. Lista studiilor de fundamentare necesare se întocmeşte la primirea comenzii astfel încât beneficiarul să poată cunoaşte, la definitivarea contractului de elaborare a PUZ, valoarea totală a acestuia.
- Propunerile preliminare de amenajare şi dezvoltare se elaborează pe baza rezultatelor analizei situaţiei existente, a opţiunilor populaţiei, a programului de dezvoltare lansat de colectivităţile locale şi a concluziilor studiilor de fundamentare. Propunerile preliminare pot prezenta una sau mai multe variante.
- Consultările pe parcurs reprezintă o condiţie obligatorie în procedura de elaborare a PUZ, prin care colectivitatea locală îşi exprimă punctul de vedere asupra propunerilor enunţate.
Sunt obligatorii consultările pe parcurs cu compartimentul de specialitate al Consiliului judeţean, în calitatea acestuia de coordonator al activităţii de urbanism şi amenajarea teritoriului, precum şi cu Consiliul local, în calitate de gestionar al zonei.
- Redactarea pieselor desenate, în vederea consultării populaţiei, se face într-un singur exemplar, în una sau mai multe variante.
- Consultarea populaţiei se realizează prin grija beneficiarului, în cadrul unor expoziţii organizate la consiliul local (de regulă). Organizarea consultării este anunţată prin mass-media. Reprezentantul consiliului local colaborează şi ordonează propunerile populaţiei şi le înaintează spre analiză consiliului local, asigurând ulterior informarea populaţiei asupra deciziilor luate.
- Introducerea în documentaţie a propunerilor enunţate de populaţie se face de către elaboratorul PUZ, după ce acestea au fost supuse discuţiei şi acceptate de către consiliul local.
- Acordurile şi avizele asupra PUZ se emit de către organele abilitate prin lege şi sunt obligatorii pentru definitivarea şi aprobarea PUZ.
Părţile scrise şi desenate ce formează obiectul cererii de acord sau aviz se editează, contra cost, de către elaboratorul PUZ, într-un singur exemplar. Înaintarea cererii de acord sau aviz către emitent se face de către beneficiar, care va primi şi răspunsul la documentaţia prezentată.
Pentru obţinerea acordurilor şi avizelor, odată cu cererea de emitere a acestora, beneficiarul anexează părţi din PUZ – piese scrise şi desenate – cuprinzând domeniul pentru care se solicită acordul sau avizul.
ATENTIE :
Se interzice solicitarea depunerii către emitentul acordului/avizului a întregului PUZ sau a mai multor exemplare din documentaţie.
Acordurile sau avizele asupra PUZ, de orice natură, se emit, în cel mult 30 zile de la depunerea cererii.
În situaţia neprimirii de către beneficiar, în termen de 30 zile de la data depunerii documentaţiilor, a avizelor/acordurilor solicitate, PUZ se consideră avizat pentru domeniul ce a făcut obiectul cererii de aviz/acord.
Odată cu prevederile documentaţiilor pentru avize, lucrarea poate fi facturată şi decontată, cu obligaţia elaboratorului de a introduce observaţiile din avize şi acorduri, acceptate de către beneficiar.
- PUZ definitivat prin introducerea observaţiilor din acorduri şi avize, acceptate de către beneficiar, se predă la beneficiar în două exemplare complete, piese scrise şi desenate. Un exemplar complet al PUZ se înaintează de către beneficiar la Consiliul judeţean, odată cu cererea de aviz către acesta.
Numărul suplimentar de exemplare solicitat de beneficiar, peste cele două, se asigură contra cost şi se menţionează în contract.
● Aprobarea PUZ se face ulterior obţinerii acordurilor şi avizelor, de regulă, prin Hotărârea Consiliului local (dacă legea nu prevede altfel).
Odată cu aprobarea PUZ, sarcina proiectantului se consideră încheiată, urmând ca prevederile PUZ să fie aplicate de Consiliul local prin compartimentele de specialitate. - Accesul locuitorilor la PUZ aprobat se asigură prin grija Consiliului local.
- Modificarea PUZ aprobat se face prin respectarea aceleiaşi proceduri de elaborare-avizare-aprobare, ca la PUZ iniţial.
PLANUL URBANISTIC ZONAL cuprinde piese scrise si desenate:
PIESE SCRISE
- Memoriu de prezentare, privind disfuncţionalităţile rezultate din analiza critică a situaţiei existente şi justificarea soluţiilor propuse pentru eliminarea sau diminuarea acestora
Memoriul de prezentare se bazează pe integrarea de către elaboratorul PUZ a concluziilor studiilor de fundamentare.
2. Regulamentul local de urbanism, piesă de bază în aplicarea PUZ, întăreşte şi detaliază sub formă de prescripţii (permisiuni şi restricţii) reglementările PUZ
Regulamentul local de urbanism se elaborează în baza prevederilor Regulamentului General de Urbanism cu adaptare la problematica zonei şi reglementările din PUGPIESE DESENATE
Acestea reprezintă în general, planşe realizate pe suport topografic, ilustrând în principal următoarele categorii de probleme:
* Încadrarea în localitate a zonei ce formează obiectul PUZ. (Relaţionarea cu prevederile PUG). Scara uzuală este 1:5.000, 1:10.000
* Analiza situaţiei existente, pentru zona ce face obiectul PUZ, cu evidenţierea disfuncţionalităţilor. Scara uzuală este 1:1.000, 1:2.000 având la bază ridicări topografice sau cadastrale
* Reglementări urbanistice – zonificare şi echipare edilitară pentru zona ce face obiectul PUZ, la aceeaşi scară cu planşa analizei situaţiei existente
* Proprietatea asupra terenurilor şi circulaţia juridică a terenurilor.În funcţie de complexitatea şi specificul zonei, piesele desenate ce ilustrează categoriile de probleme amintite pot conţine mai multe planşe privind:
● analize sectoriale suplimentare privind situaţia existentă, la aceeaşi scară cu planşa analizei situaţiei existente sau la scară redusă;
● reglementări în domeniul echipării edilitare, pe categorii de echipare, la aceeaşi scară cu planşa situaţiei existente sau la scară redusă;
● sugestii de mobilare urbanistică a zonei studiate, la aceeaşi scară cu planşa situaţiei existente sau la scară redusă. Pachetul pieselor desenate poate fi completat cu cartograme, scheme, grafice etc. la format A3 sau A4, care însoţesc părţile scrise şi care au rol de susţinere a propunerilor din PUZ. Acestea pot ilustra concluzii ale studiilor de fundamentare ce intervin hotărâtor în propunerile de dezvoltare a zonei studiate.
Se interzice redactarea PUZ pe suport topografic vechi – care nu reflectă situaţia reală din teren, sau redactarea PUZ pe suport la scară aproximativă, ceea ce ar con duce la planimetrarea unor suprafeţe eronate în cadrul bilanţului teritorial.
PIESELE SCRISE sunt formate din memoriul general și regulamentul local de urbanism.
Memoriul general are următorul conținut-cadru:
- a) descrierea situației existente;
- b)concluziile studiilor de fundamentare privind disfuncționalitățile rezultate din analiza critică a situației existente;
- c)soluțiile propuse pentru eliminarea sau diminuarea acestora.
Planul de acțiune pentru implementarea investițiilor propuse prin planul de urbanism zonal, evidențiază categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitorii privați și categoriile de costuri ce vor cădea în sarcina autorității publice locale, precum și etapizarea realizării investițiilor.
Regulamentul local de urbanism detaliază sub formă de prescripții (permisivități și restricții) reglementările P.U.Z.
Continutul cadru PUZ prevede ca piesele desenate sa fie realizate pe suport topografic actualizat și cuprind:
- a)încadrarea în localitate a zonei ce face obiectul P.U.Z. (relaționarea cu prevederile P.U.G.), stabilită după caz, prin avizul de oportunitate. Scara recomandată este 1:2.000 sau 1:5.000;
- b) analiza situației existente, pentru zona ce face obiectul P.U.Z., cu evidențierea disfuncționalităților din punct de vedere al funcțiunilor, fondului construit, circulațiilor, sistemului de spații publice, regimului juridic, echipării tehnico-edilitare. Scara recomandată este 1:500 sau 1:1000, fiind aleasă în raport cu teritoriul studiat;
- c) propuneri de reglementări urbanistice, zonificare funcțională
- d)propuneri de reglementari privind echiparea edilitară pentru zona ce face obiectul P.U.Z., la aceeași scară cu planșa analizei situației existente;
- e)propuneri privind circulația juridică a terenurilor și obiectivele de utilitate publică;
- f)propuneri de ilustrare urbanistică a zonei studiate, la aceeași scară cu planșa situației existente sau la scară redusă.
Piesele desenate pot fi completate cu cartograme, scheme, grafice etc. editate în format A2, A3 sau A4, care însoțesc părțile scrise și care au rol de susținere a propunerilor din P.U.Z. Acestea pot ilustra concluzii ale studiilor de fundamentare ce stau la baza propunerilor de reglementare pentru dezvoltarea zonei studiate.
P.U.Z.- parte desenata și regulamentul local de urbanism aferent acestuia, odată aprobate, devin acte de autoritate ale administrației publice locale, opozabile în justiție.
După aprobare, P.U.Z. și regulamentul local de urbanism aferent acestuia sunt utilizate la:
- a)eliberarea certificatelor de urbanism și emiterea autorizațiilor de construire pentru obiective din zona ce face obiectul P.U.Z.;
- b)fundamentarea solicitărilor unor fonduri europene sau de la bugetul de stat pentru realizarea obiectivelor de utilitate publică;
- c)declanșarea procedurilor legale pentru realizarea de investiții ce implică exproprieri pentru cauză de utilitate publică;
- d)respingerea unor solicitări de construire neconforme cu prevederile P.U.Z. și ale regulamentului local de urbanism aferent acestuia, aprobate;
- e)alte operațiuni ale compartimentelor de specialitate ale autorităților administrației publice locale.
Planurile de urbanism zonale pentru zone construite protejate, ca tipologie distinctă de documentație de urbanism ce se realizează în aplicarea Legii nr. 5/2000 privind aprobarea Planului de amenajare a teritoriului național – Secțiunea a III-a, zone protejate, se elaborează în conformitate cu Reglementarea tehnică „Metodologie de elaborare și conținutul-cadru al documentațiilor de urbanism pentru zone construite protejate (PUZ)”, aprobată prin Ordinul ministrului transporturilor, construcțiilor și turismului nr. 562/2003.
Planul de urbanism zonal se elaborează în format analog și digital (piese scrise și desenate) pe suport topografic actualizat, realizat în sistem de proiecție stereografică 1970, vizat de OCPI.
AVIZAREA PUZ-ului
Avizarea PUZ este necesară punerii în concordanţă a programului de dezvoltare urbanistică – materializat prin PUZ – cu strategiile şi politicile de dezvoltare sectoriale.
Solicitarea avizelor/acordurilor asupra PUZ se face în momentul realizării unui consens asupra propunerilor şi reglementărilor din PUZ, între beneficiar (inclusiv populaţie) şi elaboratorul PUZ.
Înaintarea documentaţiilor către emitenţii avizelor/acordurilor este simultană, cu excepţia avizului MLPAT, care se solicită ultimul. Odată cu înaintarea PUZ complet şi definitiv spre avizare la MLPAT, se anexează şi dosarul cu avizele obţinute din partea celorlalte organisme teritoriale şi centrale. Odată cu emiterea avizului, MLPAT returnează documentaţia, vizată spre neschimbare, reţinând unele părţi specifice din PUZ pentru evidenţă. Planşele reţinute de MLPAT se completează prin grija elaboratorului PUZ.
APROBAREA PUZ-ului
Pe baza PUZ definitivat în urma avizelor/acordurilor obţinute, Consiliul local include în ordinea de zi a şedinţei de consiliu aprobarea lucrării.
Elaboratorul PUZ prezintă lucrarea şi completările aduse în urma avizelor/acordurilor primite. În urma analizării lucrării şi votului consilierilor, PUZ se aprobă.
ATENTIE:
Actul scris de aprobare a PUZ şi a Regulamentului local de urbanism este Hotărârea Consiliului local (dacă legea nu prevede alte situaţii).
APLICAREA PUZ-ului
PUZ şi regulamentul local de urbanism aprobate devin acte de autoritate ale administraţiei publice locale, pentru probleme legate de dezvoltarea urbanistică a zonei.
PUZ şi Regulamentul local de urbanism pot fi utilizate la:
● eliberarea certificatelor de urbanism şi emiterea autorizaţiilor de construire pentru obiective din zonă ce nu necesită studii aprofundate;
● fundamentarea solicitărilor unor fonduri de la bugetul statului pentru realizarea obiectivelor de utilitate publică;
● declanşarea procedurii de declanşare a cauzei pentru utilitate publică, în vederea realizării unor obiective ce implică exproprieri;
● respingerea unor solicitări de construire neconforme cu prevederile PUZ aprobat;
● declanşarea unor PUD-uri necesare detalierii amplasamentelor;
● alte operaţiuni ale compartimentelor de specialitate ale consiliilor locale.
ATENTIE:
Schimbarea de temă-program la un PUZ aprobat conduce la actualizarea documentaţiei. Noua documentaţie se supune aceleiaşi proceduri de avizare-aprobare ca la PUZ-ul iniţial.